MIETZINS · RATGEBER
Mietzinssenkung: dein Vertrag bestimmt die Ausgangsbasis
Warum ein tieferer Referenzzinssatz nicht automatisch die Miete senkt und wie du ein Senkungsbegehren vorbereitest.
01
Vergleiche zwei Grundlagen
Eine Schlagzeile über den Referenzzinssatz sagt noch nicht, ob deine eigene Miete sinken muss. Entscheidend sind die Grundlagen der letzten verbindlichen Mietzinsfestsetzung und die heute massgeblichen Faktoren. Suche den ursprünglichen Vertrag, die letzte Erhöhungs- oder Senkungsmitteilung und allfällige Vergleiche heraus. Notiere Referenzzinssatz, Indexstand, Kostenstand und einen erwähnten Vorbehalt. Verwende den aktuellen Satz direkt aus der Veröffentlichung des Bundesamts für Wohnungswesen, nicht aus einem älteren Musterbrief.
02
Das Begehren muss rechtzeitig ankommen
Art. 270a OR sieht vor, dass die Mieterschaft schriftlich eine Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangt. Beachte deshalb Kündigungsfrist und vertraglichen Termin. Eine Anfrage am Monatsende kann zu spät sein, wenn sie erst danach ankommt. Versende sie mit nachweisbarem Zugang und behalte eine Kopie. Formuliere klar, ab welchem Termin du welche Überprüfung verlangst; eine allgemeine Frage nach günstigeren Konditionen ist als Beweis weniger hilfreich.
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Die Antwort eröffnet eine weitere Frist
Die Vermieterschaft hat grundsätzlich 30 Tage Zeit zur Stellungnahme. Wird das Begehren abgelehnt, nur teilweise gutgeheissen oder bleibt eine Antwort aus, sieht Art. 270a OR eine weitere Frist von 30 Tagen für die Anrufung der Schlichtungsbehörde vor. Der Fristbeginn hängt vom Eingang der Antwort beziehungsweise dem Ablauf der Antwortfrist ab. Trage beide Daten ein. Laufende freundliche Verhandlungen verlängern die gesetzliche Frist nicht automatisch.
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Weshalb die Rechnung nicht nur aus einem Prozentsatz besteht
Neben einer Veränderung des Referenzzinssatzes können weitere Kostenfaktoren und Einreden eine Rolle spielen. Eine Vermieterschaft kann etwa Teuerung oder Kostensteigerungen geltend machen, deren Berechtigung geprüft werden muss. Ein Onlineergebnis ist deshalb ein Ausgangspunkt. Beispiel: Zwei Nachbarn zahlen ähnlich viel, ihre letzte verbindliche Anpassung stammt aber aus unterschiedlichen Jahren. Daraus können unterschiedliche Senkungsansprüche entstehen, obwohl beide dieselbe aktuelle Nachricht gelesen haben.
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Die Miete nicht vorsorglich kürzen
Bis eine wirksame Anpassung, Einigung oder Entscheidung vorliegt, solltest du den geschuldeten Mietzins nicht eigenmächtig reduzieren. Zahlungsrückstände schaffen ein zusätzliches Problem. Bereite stattdessen eine Übersicht mit bisherigem Nettomietzins, Nebenkosten, massgeblichen Grundlagen und allen Daten vor. Indexierte oder gestaffelte Mietverträge haben besondere Regeln; prüfe zuerst, welchem Modell dein Vertrag folgt. Der überraschende Punkt ist also: Der schweizweit einheitliche Referenzzinssatz führt nicht zu einer schweizweit identischen Mietzinsänderung.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Zur weiteren Orientierung: Bundesamt für Wohnungswesen – Mietrecht und ch.ch – Miete.
Diese Checkliste dient der allgemeinen Vorbereitung. Die rechtliche Einordnung und allfällige Fristen hängen vom Einzelfall ab.