WOHNALLTAG · RATGEBER
Untermiete: was du offenlegen musst und was verboten werden darf
Ein Zimmer untervermieten oder für ein Semester verreisen: Zustimmung, Preis und Verantwortung nach Schweizer Mietrecht.
01
Zuerst die Zustimmung klären
Du darfst deine Wohnung ganz oder teilweise mit Zustimmung der Vermieterschaft untervermieten. Art. 262 OR begrenzt die Gründe für eine Verweigerung: fehlende Informationen über die Bedingungen, missbräuchliche Konditionen im Vergleich zum Hauptvertrag oder wesentliche Nachteile für die Vermieterschaft. Eine schriftliche Anfrage mit Namen, Zeitraum, Räumen, Nutzung und Mietzins schafft Beweise. Sie ist sinnvoll, auch wenn das geltende Bundesrecht nicht für jede Zustimmung ausdrücklich eine Schriftform verlangt.
02
Der Preis braucht eine nachvollziehbare Grundlage
Lege offen, wie du den Untermietzins berechnest. Bei einem möblierten Zimmer können die überlassenen Möbel und zusätzliche Leistungen eine Rolle spielen; ein beliebiger Gewinnaufschlag ist dadurch nicht gerechtfertigt. Trenne Grundmiete, Nebenkosten und Ausstattung. Beispiel: Du vermietest eines von drei sehr unterschiedlich grossen Zimmern. Einfach ein Drittel der Gesamtmiete anzusetzen kann die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse verfehlen. Beschreibe auch die Mitbenutzung von Küche, Balkon und Wohnzimmer.
03
Du bleibst Vertragspartner der Verwaltung
Die Untermieterin bezahlt an dich, während du gegenüber der Hauptvermieterschaft weiterhin für deine Pflichten einstehst. Art. 262 Abs. 3 OR betrifft ausdrücklich den vertragsgemässen Gebrauch. Eine ausgebliebene Untermiete hebt deine eigene Zahlungspflicht nicht auf. Regle deshalb Zahlungstermin, Kaution, Reinigung, Schlüssel und Rückgabe im Untermietvertrag. Halte die Wohnung mit Fotos und einem Inventar fest, besonders wenn du persönliche Möbel während eines längeren Auslandaufenthalts zurücklässt.
04
Nicht mit einem endgültigen Mieterwechsel verwechseln
Untermiete ersetzt keine Entlassung aus dem Hauptvertrag. Wer endgültig ausziehen will, sollte die Möglichkeit einer vorzeitigen Rückgabe mit geeignetem Ersatzmieter prüfen. Eine dauerhafte Weitergabe ohne ernsthafte Rückkehrabsicht kann problematisch sein. Auch ein häufig wechselnder touristischer Betrieb wirft andere Fragen auf als ein bekanntes WG-Mitglied: Nutzung, Belastung des Hauses, lokale Regeln und vereinbarter Vertragszweck müssen passen. Eine einmalige Zustimmung für eine Person deckt nicht automatisch jede spätere Nutzung.
05
Ein nützlicher Unterschied: zwei Verträge
Haupt- und Untermietvertrag sind eigenständige Verträge. Du bist gegenüber der Untermieterin selbst Vermieter und musst gegebenenfalls Formvorschriften für Mietzins oder Kündigung beachten. Ein Schreiben der Verwaltung wird nicht automatisch zur wirksamen Kündigung der Untermiete. Plane das Ende beider Verträge zusammen, ohne eine automatische Gleichschaltung zu versprechen. Bewahre die Zustimmung und spätere Änderungen auf und lasse offene Punkte klären, bevor jemand einzieht oder ein hoher Kautionsbetrag überwiesen wird.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Zur weiteren Orientierung: Bundesamt für Wohnungswesen – Mietrecht und ch.ch – Miete.
Diese Checkliste dient der allgemeinen Vorbereitung. Die rechtliche Einordnung und allfällige Fristen hängen vom Einzelfall ab.