EINZUG · RATGEBER
Anfangsmietzins: unterschrieben heisst nicht immer unanfechtbar
Welche Voraussetzungen und Fristen beim anfänglichen Mietzins gelten und weshalb das Formular des Kantons wichtig sein kann.
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Die Unterschrift schliesst die Prüfung nicht aus
Art. 270 OR eröffnet unter bestimmten Voraussetzungen eine Anfechtung des Anfangsmietzinses. Dazu gehören eine durch persönliche oder familiäre Notlage beziehungsweise die örtlichen Marktverhältnisse erzwungene Anmietung oder eine erhebliche Erhöhung gegenüber dem früheren Mietzins. Nicht jede hohe Miete ist deshalb anfechtbar oder missbräuchlich. Die Zugangsvoraussetzungen für eine Anfechtung und die materielle Frage nach der zulässigen Höhe müssen getrennt geprüft werden.
02
Die Frist läuft ab Übernahme
Für die gewöhnliche Anfechtung gilt grundsätzlich eine Frist von 30 Tagen nach Übernahme der Mietsache. Das kann von der Vertragsunterschrift abweichen. Halte Schlüsselübergabe, Protokoll und tatsächlichen Übernahmezeitpunkt fest. Eine unverbindliche Anfrage an die Verwaltung ersetzt die Anrufung der Schlichtungsbehörde nicht. Wenn ein vorgeschriebenes Formular fehlt, können besondere Rechtsfolgen bestehen; verlasse dich trotzdem nicht ohne Prüfung darauf, unbegrenzt Zeit zu haben.
03
Was das amtliche Formular leistet
Kantone können unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein Formular für den Anfangsmietzins vorschreiben. In Zürich bestehen entsprechende Regeln bei Wohnungsknappheit. Das Formular macht insbesondere den bisherigen und den neuen Mietzins sowie eine Begründung sichtbar. Frage danach, wenn es nach den örtlichen Regeln nötig wäre, aber fehlt. Eine gewöhnliche Vertragsseite mit dem neuen Betrag erfüllt nicht automatisch dieselbe Funktion. Die Lage in einem anderen Kanton lässt sich nicht allein aus einem Zürcher Muster ableiten.
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Zahlen richtig vergleichen
Vergleiche den Nettomietzins mit dem früheren Nettomietzins und prüfe separat, ob Nebenkosten, Fläche oder Nutzung geändert wurden. Ein Inserat ist keine vollständige Renditeberechnung. Beispiel: Eine neue Miete enthält einen zusätzlichen Parkplatz, die frühere nicht. Ein direkter Vergleich der Gesamtsumme verzerrt die Erhöhung. Umgekehrt beweist ein als luxuriös beschriebenes Bad noch keine beliebige Rechtfertigung. Sammle den Vertrag, das Formular, Inserat und vorhandene Angaben zu Umbauten.
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Die Entscheidung vorbereiten
Eine Anfechtung soll ein konkretes Ziel haben: Überprüfung und gegebenenfalls Herabsetzung eines bestimmten Anfangsmietzinses. Lass die Voraussetzungen und benötigten Beweismittel früh einschätzen. Bei der Schlichtungsbehörde ist eine nachvollziehbare Darstellung hilfreicher als eine Liste teurer Nachbarwohnungen. Bezahle während der Prüfung den vertraglich geschuldeten Betrag, sofern keine andere verbindliche Regelung besteht. Der überraschende Punkt: Der Gesetzgeber ermöglicht in bestimmten Fällen gerade die Überprüfung eines bereits abgeschlossenen Vertrags; die Unterschrift allein beantwortet die Mietzinsfrage nicht.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Zur weiteren Orientierung: Bundesamt für Wohnungswesen – Mietrecht und ch.ch – Miete.
Diese Checkliste dient der allgemeinen Vorbereitung. Die rechtliche Einordnung und allfällige Fristen hängen vom Einzelfall ab.