Wann ist eine ausserordentliche Kündigung zulässig?

Sie können fristlos kündigen, wenn ein Mangel die Tauglichkeit der unbeweglichen Sache zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt. Voraussetzung: Der Vermieter kennt den Mangel und hat ihn nicht innert angemessener Frist beseitigt.

• Schwerer Mangel: Das Bundesgericht versteht darunter einen Mangel, der vitale Interessen gefährdet (insbesondere die Gesundheit des Mieters und seiner Familie) oder die Nutzung der Wohnung bzw. wesentlicher Teile davon für eine gewisse Zeit völlig verunmöglicht.
• Kenntnis des Vermieters: Der Vermieter muss vom Mangel Kenntnis haben. Dies ist zwingende Voraussetzung.
• Angemessene Frist: Grundsätzlich ist eine Fristansetzung zur Mängelbeseitigung erforderlich. Hat der Vermieter bereits Kenntnis und lässt eine angemessene Frist ungenutzt verstreichen, kann ohne erneute Fristansetzung gekündigt werden.
• Kein zu langes Zuwarten: Nach Ablauf der Frist darf der Mieter nicht beliebig lange zuwarten. Ein zu langes Zuwarten kann nach Treu und Glauben als Verzicht qualifiziert werden, besonders bei vorbehaltloser Mietzinszahlung.
• Nur einzelne Teile: Erstreckt sich der Mangel nur auf einen untergeordneten Teil (zum Beispiel Keller oder kleine Aussenfläche), begründet dies nicht automatisch einen schweren Mangel.
• Beweislast: Der Mieter als kündigende Partei trägt die Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen.

Die Parteien können das Mietverhältnis aus wichtigen Gründen, die die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. Es handelt sich nicht um eine fristlose, sondern um eine ausserterminliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist.

• Ausserordentlich schwerwiegende Umstände, die sowohl subjektiv als auch objektiv die Vertragserfüllung unzumutbar machen. Ein wichtiger Grund ist nicht leichthin anzunehmen.
• Unvorhersehbarkeit: Die Umstände dürfen bei Vertragsschluss weder bekannt noch voraussehbar gewesen sein und nicht auf ein Verschulden der kündigenden Partei zurückzuführen sein.
• Interessenabwägung: Das Gericht entscheidet nach Recht und Billigkeit, unter Abwägung mit dem Grundsatz der Vertragsverbindlichkeit und den Interessen der Gegenpartei.Art. 4 ZGB
• Zeitliche Komponente: Mietdauer und Zeitspanne zwischen Eintritt des wichtigen Grundes und Kündigung sind relevant.
• Kausalzusammenhang: Der geltend gemachte wichtige Grund muss kausal für die Kündigung sein.

Art. 266g OR ist subsidiär zu den speziellen ausserordentlichen Kündigungsgründen. Wenn ein spezieller Grund (zum Beispiel Mängel nach Art. 259b OR) einschlägig ist, geht dieser vor. Eine nicht gerechtfertigte Kündigung nach einem Spezialtatbestand kann grundsätzlich nicht in eine Kündigung aus wichtigem Grund umgedeutet werden.

Allerdings können wiederholte, für sich genommen nicht hinreichende, aber in der Wiederholung trotz Abmahnung als schwerwiegend erscheinende Vertragsverletzungen dazu führen, dass die Fortführung unzumutbar wird.

Der Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände. Dies kann eine Entschädigungspflicht der einen oder anderen Partei umfassen.

Weist die Mietsache bereits bei Übergabe einen schweren Mangel auf, stehen Ihnen die Rechte nach Art. 258 OR zu, einschliesslich der Möglichkeit zur fristlosen Kündigung in Verbindung mit Art. 259b lit. a OR.

Stirbt der Mieter, können seine Erben mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen. Der Mietvertrag geht auf die Erben über und endet nicht automatisch mit dem Tod. Dieses Kündigungsrecht steht ausschliesslich den Erben zu, nicht allfälligen Mitmietern.

• Art. 259b lit. a OR: fristlos. Schwerer Mangel, Kenntnis des Vermieters, keine Behebung innert Frist.
• Art. 266g OR: ausserterminlich unter Einhaltung der gesetzlichen Frist. Unvorhersehbare, schwerwiegende Umstände, objektive Unzumutbarkeit.
• Art. 258 Abs. 2 OR: fristlos. Schwerer Mangel bereits bei Übergabe.
• Art. 266i OR: ausserterminlich auf den nächsten gesetzlichen Termin. Tod des Mieters (Recht der Erben).