Kann der Vermieter mir ordentlich kündigen?

Unbefristete Mietverhältnisse können von beiden Parteien unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Fristen und Termine gekündigt werden. Ein besonderer Kündigungsgrund ist nicht erforderlich. Die Kündigungsfreiheit wird jedoch durch den Grundsatz von Treu und Glauben beschränkt.

Bei Wohnräumen muss die Vermieterschaft zwingend ein kantonal genehmigtes amtliches Kündigungsformular verwenden. Es enthält den Mietgegenstand, den Wirksamkeitstermin, den Hinweis auf das Begründungsrecht und die zuständige Schlichtungsbehörde. Wird die Wohnung von Ehegatten oder eingetragenen Partnern bewohnt, ist die Kündigung separat an beide zuzustellen. Verstösse gegen diese Formvorschriften führen zur Nichtigkeit.

Materiell ist die Kündigung auf Verlangen zu begründen. Eine fehlende oder unklare Begründung kann als Indiz gegen ein schützenswertes Kündigungsinteresse gewertet werden.

Besonders geschützt sind Konstellationen, in denen die Vermieterschaft als Reaktion auf die Rechtsausübung des Mieters kündigt, während eines hängigen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens oder in der dreijährigen Sperrfrist danach, oder wegen bloss familienbedingter Änderungen ohne wesentliche Nachteile. Solche Kündigungen sind anfechtbar. Bei unzumutbarer Härte kann zudem eine Erstreckung verlangt werden.

Ordentliche Kündigungen bedürfen keines Grundes, sind aber anfechtbar, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse erfolgen (Schikane, krasses Interessenmissverhältnis). Eine blosse Härte auf Mieterseite genügt nicht für die Anfechtung, ist aber bei der Erstreckung zu berücksichtigen.

Zu Renovations- und Sanierungskündigungen: Kündigungen im Hinblick auf Arbeiten, die die Weiterbenutzung erheblich einschränken, sind in der Regel nicht treuwidrig. Fehlt es an tatsächlicher Notwendigkeit oder ist das Projekt offensichtlich unrealistisch oder öffentlich-rechtlich undurchführbar, fehlt es am schützenswerten Interesse und die Kündigung ist anfechtbar.

Zur Formularpflicht: Ein veraltetes, vormals genehmigtes Formular kann gültig sein, wenn der Schutzzweck erfüllt wird. Fehlt die eigenhändige Unterschrift auf dem Formular, kann ein unterschriebenes Begleitschreiben genügen. Ein fehlendes Ausstellungsdatum macht die Kündigung nicht ungültig. Verstösse gegen inhaltliche Mindestanforderungen oder die separate Zustellung an Ehegatten führen hingegen zur Nichtigkeit.

Zur Fristwahrung bei Anfechtung oder Erstreckung gilt die strenge Empfangstheorie: Die 30-Tage-Frist läuft ab tatsächlichem Empfang der Kündigung.

• Form prüfen: amtliches, kantonal genehmigtes Kündigungsformular? Mindestinhalte vollständig? Unterschrift vorhanden, gegebenenfalls im Begleitschreiben? Bei Familienwohnungen separate Zustellung an beide? Bei Formmängeln ist die Kündigung nichtig.Art. 266l ORArt. 266n OR
• Fristen und Termine: wurden gesetzliche oder vertragliche Kündigungsfristen und Termine eingehalten? Das ist Wirksamkeitsvoraussetzung, auch wenn kein besonderer Grund nötig ist.Art. 266a ORArt. 266c OR
• Kündigungsschutz nutzen: Begründung verlangen. Missbräuchliche Motive wie Vergeltung, Sperrfristen nach Verfahren oder Druck zum Wohnungskauf prüfen und innert 30 Tagen anfechten.Art. 271a ORArt. 273 OR
• Härtefall-Erstreckung: Falls die Beendigung eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet, innert 30 Tagen ab Empfang bei der Schlichtungsbehörde beantragen.Art. 272 OR

• Empfangsdatum notieren. Die Fristen laufen ab Zustellung.
• Form und Zustellung prüfen, Kopien sichern.
• Schriftlich eine Begründung verlangen, falls nicht erhalten.Art. 271 Abs. 2 OR

• Anfechtung wegen Missbräuchlichkeit und eventualiter Erstreckungsbegehren bei der Schlichtungsbehörde einreichen.Art. 273 ORArt. 272 OR