Wann ist eine Kündigung missbräuchlich?

Art. 271 Abs. 1 OR macht Kündigungen anfechtbar, die Treu und Glauben verletzen.

Für Vermieterkündigungen konkretisiert Art. 271a Abs. 1 OR beispielhaft missbräuchliche Motive und Sperrfristen.

Eine Anfechtung muss innert 30 Tagen ab Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde erfolgen. Wird die Frist verpasst, bleibt eine treuwidrige Kündigung wirksam und kann später nicht mehr erfolgreich gerügt werden.

Die Frist beginnt grundsätzlich mit Zustellfiktion zu laufen, zum Beispiel nach Abholungseinladung der Post. Ferien unterbrechen sie nicht.

• weil die Mieterin oder der Mieter in guten Treuen Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht (sogenannte Rachekündigung).Art. 271a Abs. 1 lit. a OR
• um eine einseitige Vertragsänderung zulasten der Mieterschaft oder eine Mietzinserhöhung durchzusetzen.Art. 271a Abs. 1 lit. b OR
• allein, um zum Kauf der Wohnung zu drängen.Art. 271a Abs. 1 lit. c OR
• während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens (zeitlicher Kündigungsschutz). Das Bundesgericht hat klargestellt, dass die Anfechtbarkeit unabhängig davon gilt, ob die Kündigung tatsächlich böswillig war.Art. 271a Abs. 1 lit. d ORBGE 141 III 101 E. 2.2
• innerhalb von drei Jahren nach rechtskräftigem Abschluss eines solchen Verfahrens, wenn der Vermieter dort weitgehend unterlag oder sich verglich (dreijährige Sperrfrist).Art. 271a Abs. 1 lit. e OR

Der zeitliche Kündigungsschutz gilt vom Verfahrensbeginn bis zur rechtskräftigen Erledigung und ist weit gefasst. Ein Gegenbeweis legitimer Motive hebt die Sperrwirkung grundsätzlich nicht auf.

Gewisse Sperrfristen können durch gesetzliche Durchbrechungen wie dringenden Eigenbedarf (für Vermieter oder nahe Angehörige) entfallen. Die Beweislast liegt beim Vermieter.

Allgemeiner Prüfungsmassstab: Ob eine Kündigung treuwidrig ist, ergibt sich aus einer Interessenabwägung gemäss Art. 271 OR. Das Bundesgericht hat den Auslegungsspielraum betont.

Kündigung während oder kurz nach Verfahren: Kündigungen während eines mietbezogenen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens sind anfechtbar. Gleiches gilt in der dreijährigen Nachfrist bei den in Art. 271a Abs. 1 lit. e OR genannten Verfahrensausgängen. Die Sperrfristen schützen die Durchsetzung mietrechtlicher Ansprüche ohne Kündigungsdruck.

Sanierung oder Umbau als Kündigungsgrund: Die Rechtsprechung erkennt an, dass Kündigungen im Hinblick auf Abbruch, Umbau oder umfassende Renovation grundsätzlich zulässig sein können. Treuwidrig wird es insbesondere, wenn die Arbeiten zumutbar auch bei Verbleib der Mieterschaft möglich wären oder das Interessenmissverhältnis krass ist.

Ertragsoptimierung und Höhervermietung: Eine Kündigung allein zur Ertragsoptimierung ist nicht per se treuwidrig. Massgeblich sind Vertrauensschutz, das Fehlen missbräuchlicher Erträge und das Fehlen sonstiger Missbrauchsindikatoren nach Art. 271a OR.

Begründungsrecht: Der Vermieter muss die Kündigung auf Verlangen begründen. Fehlt die Begründung trotz Verlangen, kann dies als Indiz für Treuwidrigkeit gewertet werden. Eine verspätete Begründung kann im Verfahren nachgeliefert werden, muss aber plausibel erklärt werden.

Anfechtungsfrist: 30 Tage ab Empfang. Wird sie verpasst, kann Treuwidrigkeit später, zum Beispiel im Ausweisungsverfahren, grundsätzlich nicht mehr erfolgreich geltend gemacht werden. Die Frist läuft nach Zustellfiktion an, auch wenn Sie in den Ferien sind.

Rechtsfolgen: Obsiegen Sie bei der Anfechtung, besteht der Mietvertrag fort. Typischerweise entsteht dann kein Schadenersatzprozess. Ist rechtskräftig festgestellt, dass eine Kündigung nicht missbräuchlich war, bindet dies für spätere Auseinandersetzungen.

• Prüfen Sie, ob einer der gesetzlichen Missbrauchstatbestände vorliegt: Anspruchsdurchsetzung, Druck zur Mietzinserhöhung oder Vertragsänderung, Kündigung während oder nach Verfahren, Druck zum Wohnungskauf, familiäre Gründe ohne Nachteile für den Vermieter.
• Verlangen Sie unverzüglich eine schriftliche Begründung und notieren Sie das Empfangsdatum der Kündigung. Damit beginnt die Frist.Art. 9 Abs. 1 VMWG
• Reichen Sie innert 30 Tagen ein Anfechtungsbegehren bei der Schlichtungsbehörde ein. Andernfalls verlieren Sie dieses Recht in der Regel.OLK, Art. 273 OR, N 18BGer 4A_469/2013 E. 4
• Bei behauptetem Eigenbedarf: Verlangen Sie substantiierte Darlegung und Beweise. Die Beweislast liegt beim Vermieter.BGer 4A_103/2015 E. 2.1