Wissen/Kündigung
Wie beantrage ich eine Mietverlängerung?
Voraussetzungen einer Erstreckung, maximale Dauer, Fristen und wie die Anfrage begründet werden sollte.
Bei Wohnraummiete können Sie eine Erstreckung (Verlängerung) verlangen, wenn die Beendigung für Sie oder Ihre Familie eine erhebliche Härte bedeuten würde, die durch die Vermieterinteressen nicht gerechtfertigt ist. Für Wohnungen sind höchstens vier Jahre möglich, in einer oder zwei Etappen. Zweck: Ihnen Zeit zur Suche einer Ersatzwohnung zu verschaffen.
Gesetzliche Grundlage
Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung eine nicht gerechtfertigte Härte bewirkt.
Art. 272 Abs. 1 ORFür Wohnräume beträgt die maximale Erstreckung vier Jahre, für Geschäftsräume sechs Jahre, in einer oder zwei Etappen. Eine zweite Erstreckung ist möglich. Dabei wird zusätzlich geprüft, ob der Mieter alles Zumutbare zur Abwendung der Härte unternommen hat.
Art. 272b ORFristen und Zuständigkeit
- Unbefristete Miete (Kündigung erhalten): Antrag innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde einreichen.Art. 273 Abs. 2 OR
- Befristete Miete (Endtermin absehbar): Antrag spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer bei der Schlichtungsbehörde einreichen.Art. 273 Abs. 2 OR
- Zuständig ist die Schlichtungsbehörde am Ort der gelegenen Sache.
Wichtig
Versäumen Sie die Frist nicht. Der Antrag muss fristgerecht bei der Schlichtungsbehörde am Ort der Liegenschaft eingereicht werden.
Voraussetzungen und Beurteilung
Eine Erstreckung kommt in Betracht, wenn die Vertragsbeendigung für Sie eine Härte hätte, die durch die Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte liegt vor, wenn es Ihnen in der verbleibenden Zeit voraussichtlich nicht möglich ist, eine Ersatzwohnung zu finden. Nur Schwierigkeiten, die sich durch eine Erstreckung mindern lassen, zählen.
Art. 272 ORBei der Interessenabwägung berücksichtigt die Behörde insbesondere:
Art. 272 Abs. 2 OR- Umstände des Vertragsschlusses und Vertragsinhalt.
- Dauer des Mietverhältnisses.
- Persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse der Parteien und ihr Verhalten.
- Eigenbedarf des Vermieters und dessen Dringlichkeit.
- Verhältnisse auf dem lokalen Wohnungsmarkt.
Den kantonalen Instanzen steht bei Art und Dauer der Erstreckung ein weiter Ermessensspielraum zu. Das Bundesgericht greift nur zurückhaltend ein. Die Erstreckung ist Teil des Kündigungsschutzes und nur in gesetzlich ausdrücklich genannten Fällen ausgeschlossen.
So gehen Sie konkret vor
Frist bestimmen:
- Unbefristete Miete: 30 Tage ab Erhalt der Kündigung.
- Befristete Miete: spätestens 60 Tage vor Vertragsende.
Antrag an die Schlichtungsbehörde:
- Antrag auf Erstreckung gemäss Art. 272 OR.Art. 272 OR
- Begründung der Härte: Suche nach Ersatzwohnung (Inserate, Besichtigungen, Absagen); persönliche und familiäre Aspekte (Kinder, Schulwege, Pflege, Gesundheit); wirtschaftliche Verhältnisse; Marktverhältnisse.
- Belege beifügen: Kündigung, Mietvertrag, Korrespondenz, Wohnungsbewerbungen, Absagen, Arztschreiben, Schulbestätigungen.
- Realistische Erstreckungsdauer angeben (zum Beispiel 6 bis 12 Monate), innerhalb des gesetzlichen Maximums.Art. 272b OR
Während der Erstreckung:
- Der Mietvertrag gilt grundsätzlich unverändert weiter, sofern der Entscheid nichts anderes festlegt. Gesetzliche Anpassungsmöglichkeiten bleiben vorbehalten.
- Kündigungsmöglichkeiten: Bei Erstreckung bis zu einem Jahr mit 1 Monat auf Monatsende kündbar, bei mehr als einem Jahr mit 3 Monaten auf gesetzlichen Termin.Art. 272d OR
Typische Konstellationen
- Kündigung formal gültig, aber Umzug kaum machbar: Selbst wenn die Kündigung nicht anfechtbar ist, kann die Erstreckung gewährt werden, wenn Ihre Härte überwiegt.
- Begründung der Härte: Dokumentieren Sie systematisch Ihre Wohnungsbemühungen. Das Gericht gewichtet konkret, ob die Erstreckung die Schwierigkeiten tatsächlich mildert.
- Ermessensspielraum: Die konkrete Dauer liegt im Ermessen der Behörde innerhalb der Höchstgrenzen.
Nächster Schritt
Klären Sie Ihre konkrete Situation.
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