Wissen/Kündigung
Welche Kündigungsfristen gelten bei Wohnungen?
Mindestfristen im Schweizer Mietrecht, ortsübliche Termine, vertragliche Abweichungen und die Folgen einer verpassten Frist.
Bei Wohnraummiete beträgt die ordentliche Kündigungsfrist mindestens drei Monate, bei Geschäftsräumen sechs Monate. Die Kündigung muss auf einen ortsüblichen Termin erfolgen. Existiert kein Ortsgebrauch, gilt das Ende einer dreimonatigen Mietdauer. Die Parteien dürfen vertraglich längere Fristen oder andere Termine vereinbaren, solange die gesetzlichen Mindeststandards gewahrt sind.
Gesetzliche Grundlagen
Mindestfrist für Wohnungen: 3 Monate auf einen ortsüblichen Termin. Mindestfrist für Geschäftsräume: 6 Monate auf einen ortsüblichen Termin. Fehlt ein Ortsgebrauch, gilt das Ende einer dreimonatigen Mietdauer.
Art. 266c ORArt. 266d ORVertragliche Abreden gehen dem Ortsgebrauch vor, solange sie die gesetzlichen Mindeststandards respektieren. Kündigungstermine sind dispositiver Natur und können vertraglich abgeändert werden. Die Fristen hingegen sind zwingende Mindestfristen und dürfen nicht zuungunsten des Mieters verkürzt werden.
Art. 266a Abs. 1 ORWird der Termin oder die Frist verpasst, ist die Kündigung nicht nichtig. Sie wirkt automatisch auf den nächstmöglichen zulässigen Termin (sogenannte Anschlusskündigung).
Art. 266a Abs. 2 OROrtsübliche Termine
Die ortsüblichen Termine variieren je nach Kanton und Gemeinde. Häufig sind es die Quartalsenden: 31. März, 30. Juni und 30. September. In vielen Orten werden auch weitere Termine anerkannt, etwa Ende Juni oder Ende Dezember. Prüfen Sie Ihren Mietvertrag auf die dort vereinbarten Termine.
In Zürich (zum Beispiel Bezirk Meilen) anerkennen Gerichte die Quartalsenden sowie teils jedes Monatsende mit Ausnahme von Dezember. Gerichte greifen auf diese Daten zurück, wenn der vertraglich vereinbarte Termin nicht festgestellt werden kann.
Das Bundesgericht hat bestätigt, dass vertragliche Abweichungen wie eine Kündigung 'auf jedes Monatsende' grundsätzlich wirksam sind. Die Schranke bleibt Treu und Glauben: Missbräuchliche Kündigungen können unabhängig vom Termin angefochten werden.
BGer 4A_32/2024Praktische Beispiele
- Vertrag: '3 Monate auf Ende März, Juni oder September'. Zugang der Kündigung am 15. März wirkt auf den 30. Juni. Zugang bis Ende März: ebenfalls 30. Juni.
- Vertrag: '3 Monate auf jedes Monatsende'. Zugang am 10. April erzeugt Wirksamkeit auf den 31. Juli.
- Vertrag schweigt: In Zürich regelmässig Quartalsenden, teils auch Monatsende ausser Dezember. Zugang am 5. Mai erreicht den 30. Juni nicht (wegen der 3-Monats-Mindestfrist), Wirksamkeit somit 30. September.
Sonder- und Grenzfälle
- Möblierte Zimmer und Einstellräume haben besondere Regeln mit kürzeren Fristen. Diese gelten nicht für normale Wohnungen.Art. 266e OR
- Formelle Anforderungen an das amtliche Formular betreffen vor allem Vermieterkündigungen. Als Mieter kündigen Sie schriftlich und stellen rechtzeitigen Zugang sicher.
Fristberechnung
Die Kündigung muss so rechtzeitig zugehen, dass zwischen Zugang und Termin mindestens die Mindestfrist (3 bzw. 6 Monate) liegt. Wird der Termin oder die Frist verpasst, wirkt die Kündigung automatisch auf den nächstmöglichen zulässigen Termin.
Art. 266a Abs. 2 ORNächster Schritt
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