Wie kann ich die Kündigung anfechten?

Eine Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. Das Gesetz nennt typische Fälle missbräuchlicher Vermieterkündigungen: als Reaktion auf die Geltendmachung von Mieterrechten (sogenannte Rachekündigung), als Druckmittel für Mietzinserhöhungen, während eines hängigen Verfahrens oder in der dreijährigen Sperrfrist danach.

Die Anfechtung muss innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde eingereicht werden. Die Frist folgt der absoluten Empfangstheorie: Es zählt der tatsächliche Zugang. Die 7-tägige Abholfrist der Post verlängert die OR-Frist nicht.

Bei Wohnraummieten muss die Vermieterkündigung auf einem kantonal genehmigten amtlichen Formular erfolgen, das Hinweise zur Anfechtung und Erstreckung enthält. Entspricht die Kündigung den Formvorschriften nicht, ist sie nichtig. Nicht jeder Mangel führt jedoch zur Nichtigkeit: Ein fehlendes Ausstellungsdatum ist etwa kein zwingender Formularinhalt.

• Formale Anforderungen prüfen: amtliches Formular, Pflichtangaben (Mietobjekt, Termin, Hinweis auf Begründungsrecht und Anfechtungsmöglichkeiten, Verzeichnis der Schlichtungsbehörden). Fehlt die Formularpflicht, kann die Kündigung nichtig sein.Art. 266l ORArt. 9 VMWG
• Begründung verlangen (optional, aber sinnvoll): Sie haben das Recht, vom Vermieter eine Begründung der Kündigung zu verlangen. Achtung: Das Begründungsverlangen hemmt die 30-Tage-Frist nicht.Art. 271 Abs. 2 OR
• Innert 30 Tagen Anfechtungsbegehren bei der Schlichtungsbehörde einreichen. Zuständig ist die Schlichtungsbehörde am Ort der gelegenen Sache. Ein fristwahrendes Begehren mit klarem Rechtsbegehren und kurzer Begründung genügt. Details können nachgereicht werden.Art. 273 OR
• Erstreckung eventualiter beantragen: Auch wenn die Kündigung nicht missbräuchlich ist, können Sie vorsorglich eine Erstreckung verlangen. Die Härte wird bei der Erstreckung berücksichtigt.Art. 272 OR
• Nach Ablauf der Frist ist die Anfechtung grundsätzlich ausgeschlossen. Der Missbrauchseinwand kann später nicht mehr im Ausweisungsverfahren nachgeholt werden.BGer 4A_469/2013

• Missbräuchliche Motive nach Gesetz: Rachekündigung wegen Wahrnehmung von Mieterrechten; Änderungskündigung zur Mietzinserhöhung; Kündigung während hängigem Verfahren oder innerhalb der dreijährigen Sperrfrist; Kündigung wegen familiärer Veränderungen ohne wesentliche Nachteile für den Vermieter.Art. 271a Abs. 1 OR
• Treuwidrigkeit im Allgemeinen: fehlendes objektiv ernsthaftes und schützenswertes Interesse, reine Schikane oder krasses Interessenmissverhältnis. Bei Umbau- oder Sanierungsgründen kommt es unter anderem auf die Realitätsnähe und Reife des Projekts an.Art. 271 Abs. 1 OR
• Formelle Nichtigkeit: Keine Verwendung des amtlichen Formulars bzw. Fehlen zwingender Formularinhalte. Dann ist die Kündigung nichtig und muss nicht innert 30 Tagen angefochten werden. Die Nichtigkeit kann jederzeit geltend gemacht werden.Art. 266l ORArt. 266o OR

• Parteien und Mietobjekt (Adresse).
• Datum des Kündigungsempfangs, Kopie des Kündigungsformulars.
• Rechtsbegehren: Feststellung der Missbräuchlichkeit und Aufhebung der Kündigung. Eventualiter Erstreckung des Mietverhältnisses. Soweit erforderlich Feststellung der Nichtigkeit.Art. 271 ORArt. 272 ORArt. 266o OR
• Vorläufige Begründung (kurz): Kündigung während oder kurz nach einem Verfahren, Druck zur Mieterhöhung, fehlende sachliche Gründe, Formfehler.
• Beilagen: Mietvertrag, Kündigungsformular, allfällige Korrespondenz, Zustellnachweis.

• Fristbeginn: tatsächlicher Empfang der Kündigung (absolute Empfangstheorie). Abholfiktion der Post verlängert die OR-Frist nicht.
• Begründungsverlangen: sinnvoll, aber es hemmt die 30-Tage-Frist nicht.Art. 271 Abs. 2 OR