Was gilt bei Kündigung wegen Eigenbedarf?

Im schweizerischen Mietrecht braucht eine ordentliche Kündigung grundsätzlich keinen besonderen Grund. Die einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Eine Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst. Als treuwidrig gilt sie insbesondere, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse erfolgt (reine Schikane) oder die Interessen der Parteien in einem krassen Missverhältnis stehen.

Der Eigenbedarf hat im Mietrecht eine besondere Stellung. Die gesetzlichen Sperrfristen (zum Beispiel nach einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren) sind nicht anwendbar, wenn die Kündigung wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte ausgesprochen wird.

Nach ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist dringender Eigenbedarf gegeben, wenn es dem Vermieter aus wirtschaftlichen oder anderen Gründen nicht zumutbar ist, auf die Benutzung der vermieteten Sache zu verzichten.

• Keine Notlage erforderlich: Es muss keine Zwangs- oder Notlage vorliegen.
• Sachliche und zeitliche Dringlichkeit: Nicht nur zeitlich, auch sachlich muss den Gründen objektiv Bedeutung zukommen.
• Konkret und aktuell: Der Eigenbedarf muss ernst gemeint, konkret und aktuell sein. Ein bloss zukünftiger oder hypothetischer Bedarf genügt nicht.
• Personenbezogen: Der Bedarf muss sich auf den Vermieter selbst, nahe Verwandte oder Verschwägerte beziehen. Das Interesse eines zukünftigen Käufers kann der Vermieter nicht geltend machen.

Der Vermieter trägt die Beweislast für den geltend gemachten Eigenbedarf. Gelingt der Nachweis nicht, wird angenommen, der Kündigungsgrund sei vorgeschoben und die Kündigung daher missbräuchlich.

Das Bundesgericht hat klargestellt, dass die Gültigkeit der Kündigung nicht durch eine Abwägung mit dem Verbleibsinteresse des Mieters bestimmt wird. Bei nachgewiesenem dringendem Eigenbedarf hat das Interesse des Eigentümers grundsätzlich Vorrang.

• Frist: Die Anfechtung muss innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde eingereicht werden.Art. 273 Abs. 1 OR
• Massgeblicher Zeitpunkt: Ob die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich nach dem Zeitpunkt der Kündigung. Spätere Umstände können eine ursprünglich zulässige Kündigung nicht nachträglich missbräuchlich machen, erlauben aber Rückschlüsse auf die damalige Situation.
• Gegenbeweis: Will der Mieter den Eigenbedarf entkräften, indem er andere, wahre Kündigungsgründe geltend macht, ist er dafür beweispflichtig.

Selbst wenn die Kündigung gültig ist und nicht erfolgreich angefochten werden kann, haben Sie das Recht, eine Erstreckung zu verlangen. Voraussetzung: Die Beendigung hätte für Sie oder Ihre Familie eine Härte zur Folge, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.

Ein ernsthafter, konkreter und aktueller Eigenbedarf des Vermieters ist bei dieser Abwägung regelmässig vorrangig gegenüber den Interessen des Mieters. Bei nachgewiesenem dringendem Eigenbedarf fällt eine Erstreckung in der Regel kürzer aus oder wird ganz verweigert. Lehnt die Behörde die Anfechtung ab, muss sie von Amtes wegen prüfen, ob eine Erstreckung zu gewähren ist.

Die Erstreckung ist nur gerechtfertigt, wenn der Aufschub die Härte tatsächlich mildern kann. Blosse, mit jeder Kündigung verbundene Unannehmlichkeiten genügen nicht. Der Mieter darf nach Erhalt der Kündigung nicht untätig bleiben, sondern muss sich ernsthaft um Ersatzräume bemühen.

Bei Wohnräumen kann die Erstreckung für höchstens vier Jahre gewährt werden, bei Geschäftsräumen für höchstens sechs Jahre.

Wird die Liegenschaft veräussert, geht das Mietverhältnis auf den neuen Eigentümer über. Der neue Eigentümer kann das Mietverhältnis jedoch mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er dringenden Eigenbedarf geltend macht. Auch hier gelten dieselben Anforderungen an den Nachweis.

• Begründung verlangen: Sie haben das Recht, vom Vermieter eine Begründung der Kündigung zu verlangen.Art. 271 Abs. 2 OR
• Anfechtung prüfen: Innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten, wenn Sie den Eigenbedarf für vorgeschoben halten.
• Erstreckung beantragen: Auch bei gültiger Kündigung möglich. Bei echtem Eigenbedarf fällt sie tendenziell kürzer aus.
• Ersatzwohnung suchen: Frühzeitig beginnen, da dies bei der Erstreckungsprüfung berücksichtigt wird.